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房企撤离上海滩

  位于上海大虹桥的申虹路,全长虽不足3公里,却被称为“房企宇宙中心”。在房地产全国化的浪潮下,巅峰之时超过10家房企的总部曾坐落于此,并上演了一个个自我蜕变的商业故事。

  然而,随着房地产调控政策的持续收紧,一切已物是人非。根据机构统计数据,仅2022年上半年,已有约10家房企将总部迁出上海,迁出速度远超当年房企的迁入速度。

  犹如倦怠于在一线城市继续打拼的年轻人,这些房企大多选择撤退下沉,重回原来的区域大本营。同策研究院研究总监宋红卫表示,如果房企的债务风险持续,其在上海办公的成本压力也会越来越大,他预计,下半年或还会有更多房企将总部搬离上海。

  2017年,新力地产正式将总部搬迁至上海,成为第一家落户上海的江西本土房企。彼时在上海,新力地产既没有土地储备,也没有项目落地,搬迁总部的目标更多是希望以上海为中心,进一步辐射南京、苏州等长三角区域。

  同一年,中骏集团、东源地产、大发地产等另外6家房企也纷纷将总部迁至上海。而在它们之前,在2000年就从香港、厦门来到上海探路的世茂地产和旭辉集团,早已成为行业中的佼佼者;在它们之后,祥生地产、蓝光发展600466)、弘阳地产等来者的脚步亦未曾停歇。

  在全国化扩张的过程中,来沪落子总部,被不少中小企业视为重要的跳板。尤其是在2016至2017年期间,一二线城市房价大幅上涨带动了三四线城市热度攀高,整体楼市量价齐升。此后便出现了第一波房企搬迁总部的高峰,有约13家房企从不同城市迁往上海,其中以闽系房企为最多。

  旭辉集团董事局主席林中就曾表示,在环渤海、大湾区、长三角几个区域中,长三角市场化最成熟,市场也最公开透明,长三角的房地产体量也是几大区域之首。

  2012年时任阳光城000671)总裁的陈凯也曾坦言,上海是中国的经济重镇,落子上海是看好这个中国经济、金融和技术中心的未来发展潜力。因此,进军上海市场一直是公司的目标,是阳光城全国布局的重要一部分。

  2019年已经跻身千亿俱乐部的蓝光发展也正式启用上海+成都双总部。“在进入千亿元之上的崭新征程后,蓝光发展也需要借助上海这个更大的平台。”蓝光发展董事长杨铿曾称。

  而即便不是搬迁总部,上海也是不少龙头房企战略布局中的重要一环。2020年年底,万科就将原在深圳总部的“研究与开发专业公会”转移到上海办公,该公会囊括了设计、招采、成本、工程等职能部门。

  有分析观点认为,这或可被视为万科设立了“双总部”,将开发业务拆分出来放到上海,为专业总部,旨在加强开发业务,原深圳总部则淡化了地产色彩,为综合性职能的集团总部。

  在同策研究院研究总监宋红卫看来,上海作为全国的金融高地,在融资方面具有得天独厚的优势,各大银行的总部、基金公司、信托、私募、保险、资管等都在上海有机构,房企在对接资本方时会有较大的优势。

  宋红卫还提到,长三角区域是全国房地产规模最大的经济圈,地方房企全国化的第一站基本都要选择长三角,不管从管控半径,还是从区域辐射来看,上海都是最适合作为总部或者区域总部来管控长三角区域的城市。

  上海强大的资金、资源优势以及长三角城市群的区位优势,对于房企尤其是中小型房企的销售规模扩张以及全国化布局都发挥了重要作用。不少房企在落子上海后都完成了从区域性公司到全国性房企的蜕变,个别房企甚至冲进千亿。

  以阳光城为例,2012年将总部从福州搬迁至上海的时候,阳光城全年销售额仅73亿元。但到了2013年,公司销售额就一跃增至220亿,2019年已经达到2110亿,跻身行业销售TOP20。也就是说,在搬迁总部后的7年里,阳光城销售业绩增长了30倍。

  此外,2019年蓝光发展,当年公司新增土地储备总建筑面积1121万平方米,其中华东地区277.55万平方米,占比为24.76%,年内华东区域销售金额为260.96亿元,占比25.7%,在各区域中排名第一。

  除了实现了规模诉求之外,上海也为房企吸纳行业人才提供了便利。IPG中国首席经济学家柏文喜表示,上海占据着中外经济交流的高地,这座城市在动态发展与调整中在我国经济发展中的地位、优势始终没所变化,对高端人才的吸引力未曾减弱。

  以祥生地产为例,2019年公司宣布启用上海新总部,次年便吸引了原财务总监谈铭恒“回巢”出任副总裁。擅长于财务管理谈铭恒曾历经景瑞地产和正荣地产上市,重回祥生当年,谈铭恒便协助祥生完成了上市,作为当时最后一家仍未上市的TOP30房企,祥生从递表到过聆讯耗时不足五个月。

  2019年总部迁入上海的港龙集团,次年也引入了原中梁地产北方区域集团总裁姜炜出任执行总裁,此后公司便以芜湖为起点首进安徽,此外还成立了西南等区域公司,进一步将全国化进程加速。

  借助上海的资源高地,房企不断开启快速扩张、积极拿地的战略,虽然一定程度上完成了业绩跨越式的提升,但也为房企资金链风险埋下了隐患。随着2020年以来房地产调控政策的持续收紧,早些年迁入上海的房企如今则纷纷选择撤退,重回原本的区域大本营。

  最为典型的要数蓝光发展,在债务暴雷后,公司在2021年放弃双总部,大部分之能人员从上海撤回成都。另一家千亿房企祥生地产也退租了上海总部大楼,并将上海的职能中心转移到杭州。

  6月初,有市场消息称,弘阳地产上海总部的员工收到通知,上海总部的部分职能将转移至南京,同时缩减了上海写字楼的租赁规模,从最初的一整栋楼到仅保留一层楼。

  根据克而瑞的不完全统计,2000年至今有约40家房企总部迁至上海。但仅2022年上半年,已有约10家房企将总部迁出上海,在当时搬迁总部至上海的房企中,占比已达25%,迁出的速度远远超出了当时迁入的速度,而且搬离的多数为百亿规模的房企。

  究其原因,宋红卫分析认为,随着三道红线、贷款集中度等政策实施,销售规模不再是衡量房企信贷资格的指标,负债、现金流、偿债能力反而成为房企融资的重要指标。“也就是说,即使在上海,房企也不一定能够融到资金。”

  柏文喜则指出,如今多家企业悄然离场,反映出房企因应行业形势变化而进行的收缩性战略调整和收缩,同时也从侧面反映出房企的债务紧张,难以支撑上海总部带来的资金费用的实情。“在行业下行、市场走低和企业发展陷入困境的情况下,收缩战线、压缩管理成本和人工成本以保证活下去成了房企的第一要义。”

  根据戴德梁行数据显示,以上海虹桥商务区为例,核心区的写字楼租金约为5元-7元/平方米/天。这意味着,如果房企总部租赁三层办公楼,以2000平方米一层来估算,一年租金约为1000多万。

  宋红卫表示,从信用债的融资缺口来看,未来2-3年内不少房企都存在融资缺口,只能靠项目销售回款来偿债,这会进一步加剧房企销售和偿债压力。在一定程度上,如果民企的融资通道不打开,民企的债务风险就会持续,他预计,下半年或还会有更多房企将总部搬离上海。

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